• 央行大降准1%与楼市之关系
  • 资讯类型:政策法规  /  发布时间:2018-10-08  /  浏览:6550 次  /  



说“稳”不说“救”


   国庆长假期间不太安宁。

   境外:有美方有力人士发表“cold war speech”,砸中美关系的场子,引发亚洲股市大跌,其中香港尤烈,而其中国字号企业尤烈。

  境内:因开发商策略性调整售价,有先期购房群众开砸售楼处。





  于是很凑巧,长假最后一天,中国央行宣布大降准。

  为什么说“大”?

  首先,因为降的尺度不小。继今年4月份之后,又一次降了1%。历年降准不少,但一次降一的情况不算多。上一次是在2008年,原因很特殊:汶川地震+全球金融风暴。其中一次降幅高达2%,但只限重灾区地方法人金融机构。

其次,这已经是今年内的第四次降准,整体已进入降准通道。

  降准的原因。

  新闻稿里,央行自己解释了一堆,原文请自去百度。大意是:

  1、 银行的余粮也不多了。而且流动性偏紧,资金成本偏高。

银行的小池子水少,将导致金融市场这个大池子也会干涸。这会进一步恶化融资环境,特别是提高企业融资成本,等于对本已疲惫的实体经济再加上一根稻草。

  2、 降准可以使银行用自己的钱把向央行借贷的资金替换出来,降低资金成本,进而降低企业融资成本。这是存量宽松。因为降准,银行可以向市场多释放资金约7500亿元。这是增量宽松。

虽说货币总量不变,但是拉长了期限结构,有助于压缩期限利差,亦可以使金融机构获得稳定的长期资金,做好资产负债管理。

 3、 以上说明,这次降准,颇有图存之意。因为央行用了“韧性”这个词,翻译过来就是万科说的那句“活下来”。

其实,央行这次降准,对广大群众关心的几大敏感问题,也算侧面间接地有所回应。虽然答案未见明确,但已微露端倪。

 1、 去杠杆有完没完?

央行此次对货币政策的表达口径是“稳健中性”。我猜起码告一段落了。

 2、 黑云压城,保汇率还是保楼市?

央行说“中国出口有较强的竞争力”, 这表明出口仍很重要,那么汇率至少不会上调;又说中国以内需为主,这表明央行认为国内目标要优先于对外目标。

 3、 房价下跌,银行和开发商谁更害怕?

    这个嘛,如人饮水,冷暖自知了。如果我说同样害怕,你同意吧?

   此次降准对房地产市场有什么作用?

   为什么不说“有没有作用”呢?因为那是不用讨论的问题。我们所应关注的是:降准如何起作用?

   准确而正确地说,它的作用不能称为“救市”,而是“稳市”。

   因为调控并没有放松,甚至没有放松的信号或个别地区放松的事例。这说明从政策而言的调控放松,短期不会出现,而明显救市更无必要。

  但调控的目标是双重的,既防止大涨,亦防止大跌。

而由于调控时日很长,部分地区出现了房价显性下降;而房企根据市场变化而采取的临时调价措施,引起了购房者的消极反应。

  为避免在叠加作用下,楼市出现大面积趋势性降价,有必要在继续调控的基调下,出现积极性的预期管理。

此时,今年的第四次降准恰好可以成为一个“曲径通幽”式的稳市工具。不管银行银根宽松,还是实体经济转好,无疑会对飘忽不定的楼市起到稳定之效,至少是情绪上的。

  相比以往,此次调控最大的进步就是“分城施策”。这使得各地市场可以根据不同的情况,宽严有别,避免出现全局而言的“硬着陆”,也使得此次“稳市”可以发挥更具体的作用。

在“稳市”的预期之下,调控中的中国楼市,会出现哪些受益者?

首先是“战略中坚城市”;其次是一般性城市中的“空间周期领先板块”;在企业层面,则是那些具有“强扭力场”能力的房企。

  “战略中坚城市”是指各项经济发展指标良好,并或有地缘优势的城市,多出于二三线。因为一线城市调控未见丝毫放松,而绝大部分四五线城市又缺乏长久坚实的支撑力。

这些城市的特点是,本身已具备房价上涨的实质性支撑,又在2015年开始的强刺激之下,房价出现了过快的上涨。

但过快上涨的房价这两年已有所回调。有阶段性泡沫的已然消化的差不多。所以,即便这些城市有明显降价,亦是应急式的,其长期向好的大趋势未变。

  而在一般性城市中,房地产周期更明显地体现为“空间周期”,也就是说,在优质资源总体不足的情况下,出现“东边日出西边雨”的空间结构化不均。

  “空间周期领先板块”就是优势资源集中的板块,比如中心城区、政府所在地、传统商业区和医教区或特殊利好区等(包括这些地段的优质二手房),极可能出现房价趋稳甚至缓升的局面。

而“强扭力场”房企,是指规模大、品牌强、项目众多、分布均衡,特别是整合资源能力突出的大型开发商。

  “强扭力场”的体现是,即便是在一般性三四线城市的“非领先板块”,由于这些房企的项目体量大,当地政府支持力度也大,企业自身配套和整合资源能力极强,也可以如“田忌赛马”一样,让次马跑出头马的成绩。

  稳字当头下的买房建议?在上述提到的三种情况下,刚需和刚改该出手就出手,特别是最近还有过降价的城市和项目。


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